상가 계약 전에 확인할 것

계약서에 도장을 찍고 나면 바꿀 수 있는 것이 거의 없습니다. 확인은 전부 그 전에 끝내야 합니다.

등기부등본에서 보는 것

소유자가 계약 상대와 같은 사람인지, 그리고 근저당이 얼마나 잡혀 있는지를 봅니다. 건물이 경매로 넘어가면 보증금을 잃을 수 있는 자리인지가 여기서 갈립니다.

• 계약 상대 = 등기부상 소유자인가 (대리인이면 위임장과 인감증명)
• 근저당 · 가압류 · 신탁등기가 있는가
• 신탁등기가 있으면 소유자가 아니라 신탁회사 동의가 필요합니다

보증금을 지키는 두 가지

상가건물 임대차보호법은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있게 하고 있습니다. 여기에 임대차계약서에 확정일자까지 받아 두면 우선변제를 주장할 수 있습니다.

다만 이 법의 보호 범위는 환산보증금을 기준으로 갈리는 부분이 있고, 그 기준은 지역별로 다르며 개정됩니다. 내 계약이 어느 쪽인지는 반드시 확인하셔야 합니다.

• 사업자등록을 미루지 마세요 — 대항력의 출발점입니다
• 확정일자는 관할 세무서에서 받습니다

계약서에 반드시 적을 것

말로 합의한 것은 나중에 증명되지 않습니다. 특히 다툼이 잦은 것은 원상복구 범위입니다.

• 원상복구의 기준 — 인도받을 당시 상태를 사진으로 남기고 첨부
• 기존 시설을 그대로 두고 나가도 되는지 (다음 임차인이 쓸 수도 있습니다)
• 관리비에 무엇이 포함되는지, 별도인 것은 무엇인지
• 임대인이 해 주기로 한 수선의 범위와 시점
• 간판 위치 · 크기와 외부 공사 가능 범위
• 전기 용량 · 가스 인입 여부 (증설은 시간과 비용이 큽니다)

계약 갱신

상가건물 임대차보호법은 임차인이 최초 임대차기간을 포함해 일정 기간 갱신을 요구할 수 있게 하고 있습니다. 요구는 기간 만료 전 정해진 기간 안에 해야 하고, 늦으면 그 권리를 쓸 수 없습니다. 기간은 개정되므로 계약 시점 기준으로 확인하세요.

현장에서 보는 것

도면과 실제가 다른 경우가 많습니다. 줄자를 들고 가세요.

• 실제 사용 가능 면적 (전용 · 공용 구분)
• 층고 — 후드 · 덕트 · 간판이 들어갈 높이가 나오는가
• 배수 · 하수 위치. 주방 자리를 바꾸려면 바닥을 까야 합니다
• 화장실이 내부인가 공용인가
• 주차와 하역 — 물건을 어디로 넣는가

확인하는 곳

• 상가건물 임대차보호법 조문 — 국가법령정보센터 (law.go.kr)
• 확정일자 — 사업장 관할 세무서
• 등기부등본 · 건축물대장 — 인터넷등기소 · 정부24
• 분쟁이 생겼을 때 — 대한법률구조공단 또는 상가건물임대차분쟁조정위원회